Le Marché Immobilier à Manosque

L'immobilier dans son ensemble est un marché complexe à déchiffrer. Les angles d'analyses et de comparaisons sont larges et variés. On peut dire tout et n'importe quoi là dessus sans aboutir à une conclusion qui résume ce qu'une bonne partie des gens attendent comme réponses à leurs questions. Les inquiétudes fondamentales par rapport à l'immobilier, surtout quand on n'y est pas exposé, est de se demander si c'est le bon moment pour acheter ou non, si c'est le bon moment pour vendre ou non et si c'est le bon moment pour s'endetter auprès des banques pour faire l'achat d'une résidence principale. La ville de Manosque n'échappe pas à ces problématiques liées aux incertitudes du marché immobilier qui de plus en plus rongent les jeunes. L'achat ou la vente de maisons, d'appartements et de locaux commerciaux sur un territoire indique la dynamique immobilière qui y prévaut et c'est en comparant cette dynamique immobilière à la dynamique sociale et financière des habitants, qu'on peut trouver des pistes de compréhension claires.

Dans cet article, nous essayerons d'appliquer tant bien que mal au territoire de Manosque un sujet aussi vaste que celui de l'immobilier pour le simplifier, tout en gardant la complexité qui va avec. Car c'est dans les nuances que les réponses les plus aboutis trouvent refuge.

Sommaire:

• Pourquoi dit-on marché immobilier ?

• Evolution des prix des biens immobiliers à Manosque

• Evolution du prix des maisons et appartements à Manosque

• Les salaires à Manosque

• Salaires et Immobilier à Manosque

• Faut-il acheter un bien immobilier à Manosque ?

Pourquoi dit-on marché immobilier ?

On dit marché de l'immobilier car c'est le terme qui désigne le mieux l'ensemble des transactions impliquant l'achat ou la vente de maisons, d'appartements, de garages, de locaux commerciaux, d'immeubles et de terrains.

Comme sur un marché, chaque vendeur proposera un prix et chaque acheteur est libre d'accepter, de refuser ou de négocier si c'est possible.

Evolution du marché immobilier à Manosque

On parlera de l'évolution des prix des maisons et des appartements en s'intéressant au prix médian, qui représente un prix plancher pour l'ensemble des prix du marché, et au prix moyen, qui synthétise les prix les plus élevés et les plus bas sans s'ajuster au variations extrêmes, ce que ne fait pas le prix médian, qui avec sa méthode d'obtention, reste invariable au prix le plus haut et le plus bas.

Exemple : la moyenne des chiffres de 21-35-44-57-63 est 44 ((21+35+44+57+63)/5) tandis que la médiane est 32 ((63+1)/2). La médiane est moins affectée par l'écart entre le chiffre le plus haut et le plus bas.

Nous utiliserons la médiane et la moyenne là où cela fait sens.

Evolution des prix des biens immobiliers à Manosque

Depuis 2015, le prix médian au m2 à Manosque à augmenter de près de 6%, ce qui est considérable car à l'intérieur de cette augmentation, se cache l'augmentation des prix du neuf, de l'ancien et ainsi que l'augmentation par type de biens (2 pièces, 3 pièces, etc...) et la segmentation par quartier, rue, etc...

Evolution du prix des maisons et appartements à Manosque

Sur cette même période, c'est-à-dire depuis 2015, le prix médian des maisons à augmenter de 12,55%, et c'est 15% pour les appartements soit plus du double de l'évolution générale des prix de l'immobilier sur le territoire manosquin. Si on se concentre sur le neuf et l'ancien en confondant les deux types de biens (maisons et appartements) on se retrouve avec une augmentation de 22% sur le prix médian de l'immobilier neuf à Manosque et 6% sur le prix de l'immobilier ancien.

Ce qui veut dire que si vous aviez investi dans un bien immobilier quelque soit sa nature à Manosque, vous avez battu l'inflation. De plus, si c'était dans le neuf alors là vous aviez vraiment fait jackpot. Tous ceux qui avaient de l'immobilier d'investissement dans leur portefeuille se sont vus faire des retours sur investissements assez lucratif.

Il faut faire la différence entre l'immobilier d'investissement et l'immobilier résidentiel : le premier est destiné à une logique pure de profit et l'autre, à une logique d'y vivre.

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Maintenant que nous savons dans quelles mesures l'immobilier à évoluer à Manosque, il serait intéressant de s'attarder sur l'évolution des conditions sociales sur Manosque. Bien sûr, les données sur les niveaux de salaires seront approximatives car les mises à jour de celles ci par les organismes de recensement national prennent du temps. Mais avec un peu de logique et de bon sens nous pouvons aboutir à un raisonnement assez proche de la réalité, en tout cas sur beaucoup d'aspects.

Les Salaires à Manosque

Les derniers chiffres officiels nous apprennent que le salaire moyen à Manosque en 2019 était de 2247€ nets mensuels contre 2448€ de moyenne nationale. Depuis, le chiffre 2022 pour Manosque n'a pas été actualisé. Mais en se basant sur la variation du salaire moyen national qui est passé à 2340€ en 2022, soit une baisse de 4% par rapport à 2019, et en appliquant cette variation grossièrement sur le salaire moyen manosquin 2019, on obtient un salaire net mensuels moyen de 2157,12€.

Il ne serait pas inenvisageable que ce soit un chiffre proche de la réalité car bien que le salaire moyen à Manosque est en dessous du salaire moyen national, depuis 2008, leurs courbes d'évolutions suivent la même tendance. De plus, la marge d'erreur sera plus ou moins de 0,6% car c'est la différence moyenne constaté sur l'écart du taux de variation en prenant respectivement, l'évolution le salaire moyen national et l'évolution du salaire moyen de Manosque entre 2008 et 2019.

Pour être plus juste, le salaire moyen en 2022 à Manosque est donc situé entre 2170€ et 2144€.

Salaires et Immobilier à Manosque

Tandis que l'immobilier, tous biens confondus a évolué de 6% depuis 2015, les salaires n'ont évolué que de 4% sur la même période. Si on prend par exemple l'immobilier neuf de Manosque, dont les prix ont subit une hausse de 22%, on peut en déduire que ce type de bien immobilier est inaccessible pour la plupart des Manosquins. Et en plus cela cause des problèmes car, au lieu d'acheter un logement ancien, il sera plus profitable de construire un logement neuf pour le vendre au plus cher. Ce qui, in fine, crée une désertification de logements anciens en état de délabrement à devenir.

En poussant l'analyse, on remarque que Manosque, comme le reste de la France, est frappé par l'augmentation générale des prix des biens de consommations et surtout par l'augmentation du prix des carburants,. Alors, il s'agit de voir ce que cela engendre. Car tous ces paramètres, qu'on le veuille ou non, influent sur l'accès au marché de l'immobilier. Imaginons que vous aviez emprunté auprès d'une banque pour acheter une maison. Vous avez pris un taux fixe de 2% et donc des mensualités stables.

Que se passe-t-il lorsque l'augmentation des prix sur l'énergie et la consommation arrive ?

C'est très direct! La part de vos revenus consacrée à la consommation commence à croître proportionnellement à l'augmentation des prix subit, mais dans notre cas à Manosque et partout en France d'ailleurs, tous les salaires n'augmentent pas pour s'ajuster et donc la mensualité stable que vous payer sera une charge plus importante dans votre budget.

Le prix de l'énergie qui monte rend vos déplacements encore plus cher surtout en territoire rural comme à Manosque. Donc de fait, il y a tout de suite une inégalité qui se crée au niveau du territoire. Ceux qui habitent et travaillent en ville ne sont touchés que marginalement par la hausse du prix des carburants car ils disposent de vrais moyens de transports alternatif (bus toutes les 5 minutes, trains réguliers, métros, etc...)

Par contre votre épargne, si elle est en assurance vie ou sur un livret A, est mise à risque car tandis qu'elle vous rapporte 2%, l'inflation progresse de 5% et donc vous perdez 3% de votre épargne en valeur. A cause de la dette que le pays ne cesse de contracter en émettant des obligations, et des taux d'intérêts sur cette dette qui ont augmenté sur le marché de l'emprunt en suivant la hausse du taux directeur, si jamais le pays fait faillite, vous pouvez dire au revoir à votre assurance vie.

Donc au final vous pourrez moins investir dans l'immobilier dans le futur si l'augmentation des prix n'est pas contrôlé et si la valeur de la monnaie n'est pas réinstaurer. Ce qui porte un sacré coup de massue aux opportunités que vous auriez pu avoir autrement.

En somme, le marché de l'immobilier est instable et son augmentation générale ces dernières années est du en grande partie à des facteurs exogènes et on ne sait pas dans quelles mesures ces facteurs continueront de soutenir les niveaux de prix affichés.

Faut-il acheter un bien immobilier à Manosque ?

Les aides d'accès à la propriété à Manosque

Il faut savoir ce qui existe à Manosque en matière d'aide pour l'accès à la propriété. C'est un des projets de la mairie que de redynamiser le centre ville de Manosque avec l'initiative du Programme cœur de ville qui rentre dans le cadre du dispositif national Action Cœur de ville de l'Etat qui a sélectionné 222 villes moyennes dont Manosque.

périmètre OPAH-RU Manosque

Voici en quoi consiste cette aide : si vous avez moins de 40 ans et que vous n'avez pas été propriétaire durant les 2 dernières années et que vous achetez un bien en centre-ville de Manosque à titre de résidence principale dans le périmètre OPAH-RU (Opération Programmé d'Amélioration de l'Habitat - Renouvèlement Urbain) qui est le périmètre défini (voir la photo ci-dessus), vous pouvez bénéficier d'une aide municipale à l'acquisition d'un montant pouvant avoisiner 5000€, soit l'équivalent de 10% de la valeur du bien hors frais d'acquisition*.

*Télécharger le PDF du règlement d'attribution ci-dessous

REGLEMENT PRIMO ACCEDANT (source ville de Manosque)

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Le dispositif Action cœur de ville se manifeste aussi dans le périmètre OPAH-RU par des aides financières pour les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les syndicats de copropriété pour tout ce qui est travaux énergétiques, travaux de rénovations globales, travaux de façades. Le montant des aides et leurs attributions se fera vraiment au cas par cas et pour pouvoir en bénéficier il faut se renseigner directement sur place à la Maison de projet cœur de ville au 5 Promenade Aubert Millot à la permanence physique ou par téléphone au 04 92 71 02 58 - 06 31 45 37 15.

Horaires de la permanence physique

​Mardi	​Mercredi*	Jeudi	Samedi**
10h-30 - 13h-30	9h -12h30	X	9h - 12h30
14h-30 - 18h30	X	14h - 17h30	X

*sauf 1er mercredi du mois

**1er samedi du mois uniquement

Télécharger le flyer qui synthétise les informations des aides OPAH-RU

Explications du Dispositif de Financement

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Pour plus d'informations sur le dispositif Action cœur de ville, il est très bien expliqué sur le site web de la mairie : https://www.ville-manosque.fr/maison-de-projet-action-coeur-de-ville-opahru/

Au vu des aides et des efforts qui sont réalisés par la ville de Manosque pour faciliter l'accès au logement et à l'entretien du logement, nous pensons que c'est une bonne opportunité pour acheter de l'immobilier et qu'il faudrait surement le faire surtout si on prend en compte les tendances d'acquisitions immobilières qui se remarquaient déjà avant le Covid et que la période de confinement a accentué et qu'on aborde juste en dessous.

La tendance immobilière au service de Manosque

Au vu des chiffres et des tendances de ces années passées, il faudrait surement investir dans un bien immobilier à Manosque car ils y sont bien moins chère que dans les métropoles. D'ailleurs, l'excès d'épargne de ceux qui vivent en métropole ne leur permet plus, pour l'immense majorité, de s'y loger correctement et c'est donc vers des villes comme Manosque que cette épargne finira par se déverser.

En tout cas, c'est ce que nous croyons, car à partir de 2 enfants, surtout si le salaire ne suit pas, la vie dans les grandes villes devient impossible. Et donc cette fièvre acheteuse aura un effet positif sur les prix de biens immobiliers à Manosque.

Bien sûr, sous réserve que le marché de l'immobilier ne s'écroule pas brutalement sous l'influence de ce qui est en train de se passer en Chine en ce moment. Car nous sommes sur un marché globalisé et nous ne savons pas à quel point certains acteurs du marché chinois sont impliqués dans le marché immobilier Français et vice versa.

Dans un prochain article, nous adresserons le sujet de la location de biens immobilier à Manosque. Aussi bien du point de vue du potentiel bailleur que celui du potentiel locataire.

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Nous espérons avoir éclairé un peu votre esprit quand au sujet de l'immobilier à Manosque. Et franchement, qui n'aimerait pas vivre au soleil, proche des oliviers, des grands lacs l'été et des pistes de glisse l'hiver? Ceci n'est que le premier chapitre d'une quadrilogie sur le sujet de l'immobilier à Manosque et surtout des facteurs qui pourraient l'influencer.

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